Nieważność czynności dokonanej w formie aktu notarialnego

Akt notarialny jest powszechnie uznawany za formę czynności prawnej najlepiej zabezpieczającą interesy jej uczestników. Co więcej, przepisy również podnoszą akt notarialny  do najwyższej, najmocniejszej rangi wymagając dla ważności niektórych szczególnych czynności (np. nabycia nieruchomości, zawarcia umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) zachowania wyłącznie tej formy. Niemniej jednak również i transakcje dokonane w tej formie, z zachowaniem najlepszej staranności, mogą okazać się z różnych przyczyn nieważne.

Dokonując czynności w formie aktu notarialnego korzystamy z osoby notariusza jako swoistego gwaranta jej prawidłowości i zgodności z prawem. O ile kwestia zgodności z przepisami prawnymi dokonywanej czynności, czy też zawieranej umowy nie nastręcza takich trudności, o tyle ocena okoliczności faktycznych mających wpływ na ich ważność może wielokrotnie znajdować się poza możliwościami notariusza.

Prawo o notariacie stawia notariuszom konkretne wymagania dotyczące staranności podczas dokonywania czynności. Są to między innymi:

  • obowiązek czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne;
  • obowiązek odmówienia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem;
  • zakaz dokonywania czynności notarialnej, jeżeli notariusz poweźmie wątpliwość, czy strona czynności notarialnej ma zdolność do czynności prawnych.

Pomimo tak zaostrzonych wymogów staranności zawodowej stawianych notariuszowi, może pojawić się wiele okoliczności, które mają kluczowe znaczenie dla ważności dokonywanych przez nas w formie aktu notarialnego czynności. W tym miejscu wymienić można chociażby:

  1. brak świadomości lub swobody podczas dokonywania czynności prawnej;
  2. braki w zakresie zdolności do czynności prawnych;
  3. pozorność składanego oświadczenia woli;
  4. podstęp, błąd lub groźba;
  5. brak lub nieprawidłowe umocowanie pełnomocnika działającego w imieniu jednej ze stron czynności.

Przyjrzyjmy się każdej z okoliczności z osobna:

1. Brak świadomości lub swobody podczas dokonywanej czynności prawnej – cytując za Kodeksem cywilnym, nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych. W praktyce spotykamy się przykładowo z następującymi sytuacjami: otępieniem starczym, schizofrenią paranoidalną, wpływem narkozy, ciężką depresją.

Brzmienie przepisu nie nasuwa wątpliwości, iż umowa zawarta przez osobę znajdującą się w takim stanie od początku jest nieważna z mocy samego prawa. Jeżeli zorientujemy się, iż nasz kontrahent mógł znajdować się w takim stanie, mamy prawo wnieść do sądu odpowiedni pozew. W trakcie procesu, sąd ustali, czy nasze przypuszczenia są słuszne, zaś kluczową rolę zazwyczaj odgrywa opinia biegłego. Po analizie zdania biegłych, sąd orzeknie co do ważności dokonanej, czynności, w trakcie oceny niejednokrotnie opierając się o zasady doświadczenia życiowego. Analiza akt sądowych oraz wydawanych wyroków potwierdza, iż fakt, że osoba dokonująca czynności znajduje się w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji, niejednokrotnie jest całkowicie niedostrzegalna dla notariusza.

2. Braki w zakresie zdolności do czynności prawnych – w praktyce notarialnej zdarza się, że czynności pragnie dokonać osoba całkowicie pozbawiona zdolności do czynności prawnych lub posiadająca ograniczoną zdolność. Sytuacja ta dotyczy wyłącznie osób dorosłych ubezwłasnowolnionych całkowicie lub częściowo, które zataiły ten fakt przed notariuszem – osobę nieletnią łatwo zidentyfikować na podstawie okazywanego przed notariuszem dokumentu tożsamości.

Osoba ubezwłasnowolniona całkowicie, tym samym zupełnie pozbawiona zdolności do czynności prawnych, nie może w ogóle dokonać czynności notarialnej, w związku z tym cała transakcja będzie nieważna.

Inaczej będzie w przypadku osoby posiadającej ograniczoną zdolność do czynności prawnych – wówczas ważność dokonywanej czynności będzie uzależniona od potwierdzenia jej (tzw. konwalidacji) przez kuratora sprawującego pieczę nad interesami osoby ubezwłasnowolnionej częściowo. Do momentu potwierdzenia, taka czynność uznawana jest na niepełną (tzw. kulejącą). Notariusz, jeżeli zorientuje się, że czynności właśnie dokonuje osoba częściowo ubezwłasnowolniona, może odebrać od niej oświadczenie woli, jednak wskazuje wówczas w sporządzonym akcie notarialnym, że ostateczne skutki umowy nastąpią dopiero po jej potwierdzeniu oraz informuje o tym fakcie strony. Przykładowo, jeżeli mamy do czynienia z umową dotyczącą nieruchomości, odpowiedni wpis w księdze wieczystej zostanie dokonany dopiero po jej potwierdzeniu.

3. Pozorność składanego oświadczenia woli – zgodnie z Kodeksem cywilnym, nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Znaczenie praktyczne tej przyczyny nieważności aktu notarialnego jest stosunkowo niewielkie, gdyż zazwyczaj notariusz ma możliwość zorientowania się, iż strony zamierzają dokonać czynności pozornej. Ponadto, druga strona musi być również świadoma tego, iż dokonuje czynności pozornej, zatem niejako godzi się na uczestniczenie w wadliwej transakcji.

Tytułem przykładu można wskazać, iż w jednej ze spraw sąd uznał za nieważną, właśnie z powodu pozorności, umowę zawartą w formie aktu notarialnego, w której kupujący nieruchomość oświadczyli, iż oddają sprzedającej, tym razem w bezpłatne dożywotnie użyczenie, dom mieszkalny stanowiący jej część składową. W rzeczywistości jednak ten zabieg miał służyć ukryciu prawdziwych zamiarów stron, które nie przewidywały żadnej odpłatności za nabycie nieruchomości.

4. Podstęp, błąd lub groźba – zaistnienie jednej z tych okoliczności samo z siebie nie powoduje nieważności złożonego oświadczenia woli. Niemniej jednak przepisy pozwalają uchylić się od jego skutków osobie, która złożyła je pod wpływem błędu co do treści dokonywanej czynności, jeżeli błąd był istotny, będąc pod wpływem bezprawnej groźby, czy też gdy druga strona czynności bądź osoba trzecia wywołała błąd podstępnie (wówczas nie musi być on ani istotny, ani dotyczyć treści czynności prawnej).

Fakt, iż czynność została dokonana w formie aktu notarialnego nie stoi na przeszkodzie do uchylenia się przed skutkami prawnymi złożonego oświadczenia. Szczególnie, iż notariusz nie ma fizycznych możliwości ku temu, aby stwierdzić istnienie owego błędu, groźby czy podstępu. Tytułem przykładu zaczerpniętego z życia można wskazać przypadek zawarcia umowy małżeńskiej majątkowej – ustanowienia ustroju rozdzielności – pod wpływem snucia przez męża planów rozpoczęcia działalności gospodarczej, z zatrudnieniem żony na etacie. Cały dotychczasowy majątek małżonków miał przypaść mężowi. Po zawarciu tej umowy okazało się jednak, że mąż nie ma w ogóle zamiaru rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej, a w dziesięć dni po tym fakcie wyprowadził się z mieszkania będącego wcześniej częścią majątku wspólnego, związał z inną kobietą, a następnie sprzedał mieszkanie bratu. Czynność ta została w konsekwencji uznana przez sąd za nieważną; jednocześnie jasnym było, iż rozpoznanie tak głębokiej sfery motywacyjnej kierującej mężem w trakcie dokonywania czynności notarialnej znajdowało się poza możliwościami notariusza.

5. Brak lub nieprawidłowe umocowanie pełnomocnika – jak powszechnie wiadomo, czynności prawnej można dokonać samodzielnie lub przez pełnomocnika. Jeżeli pełnomocnik ma reprezentować mocodawcę w czynnościach przed notariuszem, powinien posiadać odpowiednie pełnomocnictwo.

Niejednokrotnie zdarza się, że pomimo odwołania pełnomocnictwa przez mocodawcę, pełnomocnik nadal się nim posługuje, w tym dokonuje czynności przed notariuszem. Odwołanie pełnomocnictwa, nawet udzielonego w formie aktu notarialnego, nie wymaga żadnej szczególnej formy i może zostać dokonane zwykłym pismem. Staje się skuteczne w chwili, gdy dotrze do adresata – pełnomocnika. Notariusz odbierający oświadczenie woli składane przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy nie ma w takim wypadku możliwości ustalenia, czy pełnomocnictwo jest nadal ważne. Wówczas, jeżeli pełnomocnik dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. W przypadku zaś, gdy pełnomocnik nie mam umocowania lub przekroczy jego zakres, ważność dokonanej czynności prawnej będzie zależała od jej potwierdzenia przez mocodawcę.

Jak widać z przytoczonych powyżej przykładów, czynność dokonana w formie aktu notarialnego może okazać się nieważna z wielu powodów. Nie oznacza to jednak, że jesteśmy pozbawieni możliwości ochrony swoich interesów, jeżeli uczestniczyliśmy w takiej czynności – zawsze mamy prawo domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd lub, gdy istnieje szansa na porozumienie z drugą stroną, skorzystania z mediacji. Potrzebujesz pomocy w tym zakresie? Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci!

Porady prawne Gdynia - Usługi prawne KANCLEX