Każdy właściciel mieszkania decydujący się na jego wynajęcie żywi obawy przed ewentualnymi szkodami, których może doświadczyć ze strony najemców. Wiele tych obaw dotyczy głównie fizycznych uszkodzeń, kradzieży wyposażenia itp. Istnieją jednak pewne zagrożenia prawne, których istnienia wynajmujący może się nie domyślać, a które mogą stanowić przyczynę niemałych kłopotów. Jednemu z nich poświęcamy poniższy tekst.
Jak zapewne wiedzą wszyscy, którzy osiągają dochód z tytułu wynajmowania pojedynczych mieszkań, nie prowadząc działalności gospodarczej w tym zakresie, podatek należny budżetowi państwa od tych dochodów jest ryczałtowy i wynosi 8,5%. Warunek jest jeden: w wynajmowanym lokalu nie może być prowadzona żadna działalność gospodarcza. Jeżeli wynajmiemy na cele mieszkaniowe lokal, w którym zarejestrowano działalność gospodarczą, podatek od dochodów osiąganych z wynajmu automatycznie zostaje objęty STANDARDOWĄ stawką podatku dochodowego, tj. 18%. Niby proste i oczywiste, niemniej jednak…
Rejestracja działalności gospodarczej pod danym adresem
… rodzi się tutaj pytanie: czy najemca może zarejestrować działalność gospodarczą pod naszym adresem bez naszej wiedzy i zgody? Odpowiedź brzmi: TAK. Jak to możliwe?
Zapisy Ustawy o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy rozróżniają dwa rodzaje adresów podlegających wpisowi do rejestru:
- adres do doręczeń oraz
- adres stałego miejsca wykonywania działalności gospodarczej, jeżeli przedsiębiorca takie miejsce posiada.
O ile z wpisaniem do rejestru adresu do doręczeń przedsiębiorcy nie będą się wiązały żadne dodatkowe obowiązki podatkowe, o tyle z miejscem stałego wykonywania działalności gospodarczej już tak.
Rejestracja adresu działalności w praktyce
Do zarejestrowania któregokolwiek z adresów działalności gospodarczej – czy to adresu jej prowadzenia, czy jedynie adresu do doręczeń – przepisy wymagają od przedsiębiorcy złożenia oświadczenia o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości. Oświadczenie to składa się wprawdzie pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, niemniej jednak na tym etapie nie wymaga się od przedsiębiorcy przedstawienia żadnych dokumentów potwierdzających posiadanie tego tytułu.
Odnosząc się zaś do pojęcia „tytułu prawnego do nieruchomości„, jest to nie tylko własność, ale również np. korzystanie z lokalu na podstawie umowy najmu czy użyczenia. W związku z tym istnieje ryzyko, że nasz najemca będzie mógł w całkowicie legalny sposób zarejestrować w naszym mieszkaniu działalność gospodarczą i tym samym spowodować konieczność uiszczania przez nas wyższego podatku od dochodów z najmu (oraz podatku od nieruchomości) – nawet, jeżeli jako wynajmujący nie będziemy o tym wiedzieli!
Jak się bronić?
Po pierwsze – zawrzeć w umowie klauzulę zakazującą wykorzystywania adresu wynajmowanego mieszkania na cele prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Jak jednak pamiętamy, przedsiębiorca nie musi na etapie rejestracji nigdzie okazywać żadnych dokumentów – wystarczy jego oświadczenie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. Z jednej strony jest to poważna sankcja, z drugiej jednak nie wszyscy przedsiębiorcy mogą zdawać sobie sprawę z jej wagi.
Jeżeli w wynajmowanym mieszkaniu nieprawnie zostanie zarejestrowana działalność gospodarcza, wynajmujący ma możliwość zgłoszenia naruszenia ministrowi właściwemu do spraw gospodarki. Minister podejmie wówczas działania zmierzające do wyjaśnienia sytuacji – dopiero na tym etapie przedsiębiorca będzie zobowiązany okazać dowód posiadania tytułu prawnego do nieruchomości. Kompetencje ministra podczas badania sprawy są daleko idące, włącznie z prawem do wykreślenia przedsiębiorcy z rejestru.
Wynajmujesz nieruchomość lub nosisz się z takim zamiarem? Zapewne chcesz w możliwie jak najlepszy sposób zabezpieczyć swoje interesy jako wynajmującego. Zespół KANCLEX serdecznie zaprasza do kontaktu wszystkich poszukujących rzetelnej, dostosowanej do indywidualnych potrzeb Klienta porady.
