Oddając swoją nieruchomość pod wynajem zależy nam, aby przyszły najemca był „solidny” – najczęściej oznacza to w naszym rozumieniu terminowe uiszczanie wszystkich opłat oraz dbanie o wynajęty lokal. Z najmem związane są jednak również inne zagrożenia natury prawnej, których istnienia jako wynajmujący powinniśmy być świadomi.
O jednym z takich potencjalnych zagrożeń pisaliśmy tutaj: „Wynajmujesz? Sprawdź CEIDG!” Innym przypadkiem, w którym nasza własność może być zagrożona jest możliwość oddania przez najemcę naszej nieruchomości w podnajem. Wprawdzie w myśl przepisów najemca nie może oddać lokalu w podnajem bez zgody wynajmującego, jednakże w praktyce sprawa może okazać się znacznie bardziej skomplikowana.
Na czym polega podnajem?
Podnajem to po prostu oddanie w najem lokalu przez najemcę – czyli swoisty „wynajem lokalu wynajmowanego”. Do jego powstania muszą istnieć przynajmniej dwie umowy: pierwotna umowa najmu oraz kolejna umowa najmu (podnajmu), w której jako wynajmujący występuje najemca z umowy pierwotnej. Umowy te tworzą dwa odrębne stosunki najmu. Prawidłowo zawarta umowa podnajmu powinna zawierać odpowiednie informacje, jak choćby wskazanie, że wynajmujący sam dysponuje lokalem na podstawie umowy najmu oraz powinna do być do niej dołączona zgoda wynajmującego – odrębnie na piśmie lub wyrażona „z góry” w pierwotnej umowie najmu.
Inną formą podnajmu jest oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części. Najczęściej następuje ono w sposób faktyczny poprzez np. wprowadzenie się naszego partnera do wynajmowanego przez nas mieszkania. Oddanie do bezpłatnego używania również wymaga uzyskania zgody wynajmującego.
Stosunek podnajmu jest nierozerwalnie związany z pierwotną umową najmu. Oznacza to, że nie może trwać dłużej niż wspomniany stosunek pierwotny i rozwiązuje się z mocy prawa najpóźniej z chwilą jego zakończenia.
A co jeśli podnajmiemy bez wymaganej zgody?
Przepisy przewidują sankcję za naruszenie zakazu oddawania lokalu w podnajem lub do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego:
- przy najmie komercyjnym (lokale użytkowe, np. biuro, sklep) – wynajmujący zyskuje prawo do rozwiązania pierwotnej umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, bez zachowania terminów wypowiedzenia;
- przy najmie mieszkaniowym – wynajmujący zyskuje prawo wypowiedzenia pierwotnej umowy najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego; wypowiedzenie koniecznie musi mieć formę pisemną i podawać przyczynę.
UWAGA: Z tej sankcji wynajmujący nie może skorzystać, jeśli z lokalu na zasadzie oddania do bezpłatnego używania korzystają osoby, wobec których najemca ma obowiązek alimentacyjny (np. jego dzieci, małżonek – ale już nie konkubent).
Tyle teorii, co na to praktyka?
W tym miejscu, dla porządku, przypomnijmy definicję wynajmującego – jest to właściciel lub inna osoba dysponująca rzeczą. Dla praktyki istotny jest drugi człon definicji. Dysponującym może być najemca, może być też to osoba, z którą nie łączy nas żadna umowa (np. opiekująca się mieszkaniem pod naszą nieobecność), lecz która ma akurat klucze do naszego lokalu – także były najemca, który nie wydał nam terminowo nieruchomości i nadal znajduje się w jej posiadaniu. Wszystkie te osoby mogą być w świetle prawa wynajmującymi naszej nieruchomości i mogą wprowadzić do niej kolejnego najemcę, stwarzając nam niespodziewany problem.
Skorzystanie z uprawnień wynajmującego do wypowiedzenia umowy w wyżej opisanym przypadku nie przyniesie zamierzonego efektu i nie ochroni naszych interesów, szczególnie jeśli z osobą, która wynajęła naszą nieruchomość nie łączy nas stosunek najmu – np. jeśli jest to osoba opiekująca się mieszkaniem pod naszą nieobecność. Rozwiązanie problemu niekoniecznie musi oznaczać wizytę w sądzie.
W pierwszej kolejności warto podjąć rozmowę zarówno z osobą, która aktualnie zajmuje nasz lokal, jak i z osobą, która go bez naszej wiedzy lub zgody wynajęła. Inną możliwością, bardziej formalną, jest skorzystanie z usług mediatora i skierowanie sprawy do mediacji. Ugoda zawarta przed mediatorem, po zatwierdzeniu jej przez sąd, będzie miała walor wyroku i będzie podlegała egzekucji, zaś samo postępowanie będzie znacznie szybsze i tańsze niż długotrwały proces sądowy.
Dopiero, gdy opisane powyżej drogi rozwiązania sporu zawiodą, jedyną możliwością odzyskania swobody dysponowania swoim lokalem będzie skierowanie sprawy na drogę sądową oraz uzyskanie, a następnie wyegzekwowanie wyroku z nakazem eksmisji osób go zajmujących.
Zainteresował Cię ten artykuł? Masz więcej pytań lub chciałbyś się zabezpieczyć przed ryzykiem wystąpienia opisanej w nim sytuacji już na etapie zawierania umowy najmu? Zespół KANCLEX serdecznie zaprasza do kontaktu!
Jako że każda sytuacja jest wyjątkowa i indywidualna, nie stosujemy gotowych wzorów i szablonów – znajdziemy optymalne rozwiązanie dla Twoich potrzeb!
